Aquisição de imóveis: possibilidade de rescisão contratual e devolução dos valores pagos

Nos últimos anos, inúmeros consumidores, após assinarem contratos de aquisição de imóveis “na planta” para pagamento parcelado, caíram em inadimplência ou optaram por rescindir o contrato pactuado de forma unilateral. Há vários motivos que levam o consumidor a esse estado, como desemprego, custeio de doenças, descontrole financeiro, mudança de cidade, desinteresse posterior pelo bem, ou a própria crise trazida pela Covid-19.

E ainda, em muitas situações o valor contratado no momento da venda do imóvel na “planta” se tornava muito maior do que o valor de mercado do imóvel no momento da entrega das chaves.

Nesses termos, pode-se dizer que, desde 2001 até a aprovação da Lei 13.786/2018, qualquer pessoa que se dirigisse ao estande de vendas e assinasse um contrato de promessa de compra e venda de unidade alienada sob o regime da incorporação imobiliária não poderia pura e simplesmente se arrepender do contrato, pleiteando a extinção da relação contratual, e assim começava as auguras dos consumidores tinham que fazer diversas manobras jurídicas para tentar uma rescisão do contrato de forma unilateral, quase sempre tendo que tornar-se inadimplente e, arcar com vultosos juros e multas, para poder rescindir o contrato.

“A partir da Lei 13.786/2018, o adquirente dispõe de uma hipótese legal para extinguir unilateralmente o contrato, sem o pagamento de qualquer multa. Nesses termos, a Lei cria um direito protestativo (direito de arrependimento) em que o adquirente pode, sem qualquer motivação, arrepender-se da aquisição realizada, desde que o faça a partir de carta registrada, no prazo máximo de 7 dias. Nessa oportunidade, exercido o direito de arrependimento, o adquirente poderá receber de volta a totalidade dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem paga” explica Sabrina Rui advogada em direito imobiliário e tributário.

O direito de arrependimento, segundo a nova lei, cabe apenas para “os contratos firmados em estande de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial” (art. 35-A, inciso VIII e art. 67-A, § 10º, da Lei 13.786/2018).

Contudo, além do direito de arrependimento o consumidor também poderá rescindir o contrato de forma unilateral, mas nesse caso terá que arcar com os custos previstos no art. 67-A da Lei 13.786/18, mas é salutar saber que, em sobrevindo qualquer problema pessoal (doença, desemprego, bloqueio judicial de sua conta bancária etc.), este pode desvencilhar-se honrosamente do contrato ainda pendente de pagamento, resilindo-o unilateralmente por meio de mera notificação extrajudicial (sem a necessidade de ter que ajuizar um processo judicial) e sujeitando às punições contratuais devidas.

Contudo, apesar de não haver mais necessidade de um processo judicial para realizar a rescisão do contrato, é importante que os consumidores fiquem atentos há algumas particularidades.

É importante salientar que “grande parte das incorporações imobiliárias inserem em seu contrato -  multa penal convencional em caso de rescisão por opção do promissário comprador - fundada em inadimplência - com base no valor atual da dívida, ou atualizado do imóvel, o que afronta o art. 67-A, inciso II da lei 4.594/64 que determina que a retenção seja calculada com base no valor pago pelo consumidor, e não poderá ser superior a 25% deste valor” explica Sabrina Rui advogada em direito imobiliário e tributário.

Antes de qualquer judicialização, é importante analisar o caso concreto. Examinar os efeitos da alteração da situação para todos os envolvidos. Buscar a negociação e, em seguida, a mediação como método alternativo de resolução de conflitos.

Apresentada a questão, “Não faz sentido só uma das partes arcar com todo prejuízo, nem o devedor e nem o credor. Isso configuraria vantagem indevida, que premiaria indevidamente seja o lado mais forte, ou o fraco” expõe a advogada.

Se, no caso, não for possível atender a todas as cláusulas de um contrato por conta da pandemia COVID-19, é preciso que o devedor da obrigação entre em contato com a outra parte com a máxima antecedência ao vencimento do prazo. É imperioso explicar e comprovar os motivos da impossibilidade do cumprimento e, principalmente, demonstrar que tais motivos decorrem direta e exclusivamente da crise que daí decorre. Também é importante ouvir as ponderações da outra parte.

Serviço: Dra. Sabrina Marcolli Rui
Advogada em direito tributário e imobiliário
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